23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (bundan böyle Kanun olarak anılacaktır) yapılan değişiklikler sonucunda, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilirken istenen belgelerde ve Tapu Sicilinde yapılacak işlemlerde farklı tarihlerde değişiklikler olmuştur. Bu değişikliklerin bir parçası olarak, Tapu Sicil Müdürlüklerindeki uygulamalara rehberlik etmek amacıyla farklı tarihlerde genelge ve duyurular yayımlanmıştır.
Bu genelge, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tapu işlemlerinin Tapu Sicil Müdürlüklerinde nasıl yürütüleceğine genel olarak açıklık getirmeyi amaçlamaktadır.
II- KAT MÜLKİYETİ VE KAT MÜLKİYETİ KİRALAMALARI
(a) Bağımsız Bölüm
Bağımsız bölüm, ana taşınmaz malın bağımsız kullanıma elverişli ayrı bir taşınmaz mal olarak tapu siciline tescil edilen ve bağımsız mülkiyete konu olan bir parçasıdır. Yasa, bir binanın kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo, bodrum, ambar gibi bölümlerinin ayrı kullanıma uygun olmaları halinde ayrı bölümler olarak tescil edilmesi gerektiğini belirtmektedir.
(b) Toplu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması.
Belgelerin listesi:
– Binaların, ortak alanların ve tesislerin konumu, binaların kullanım şekli ve düzeni, onaylı bir yapı ruhsatının mimari tasarımına uygun olarak, toplu bir bina içindeki tüm parselleri veya parselleri kapsayacak şekilde, imar planı ve parsel planları hükümlerine uygun olarak hazırlanmış ve yetkili makam tarafından onaylanmış bir vaziyet planı.
– Bir mimar tarafından hazırlanan, mülk sahibi veya ortak malikler tarafından imzalanan ve yetkili makam tarafından onaylanan bir mimari tasarım.
– Toplu bina kapsamındaki binaları ve yerleri belirlemek için birleşik bir yönetim planı.
– Taslak bina başvurusu, belediyeler ve diğer ilgili kurumlar tarafından ilgili (g) genel kılavuzlar kapsamında Tapu Sicil Müdürlüğü’ne elektronik olarak gönderilen mimari tasarımlar için onay sürecinde resmileştirilir.
– Genel Müdürlük tarafından (g) kapsamında yayımlanan standartlara uygun olarak, tapu müdürlüğüne gönderilen mimari projenin üç boyutlu dijital yapı maketi gerekmektedir.
– Yukarıda listelenen belgelere ek olarak, kat mülkiyeti durumunda, onaylanmış ve belirli bir süre (5 ay) için geçerli olan bir yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti durumunda, bir yapı kullanma izin belgesi gereklidir.
Yukarıda belirtilen belgelerin eksiksiz olarak sunulması halinde, Tapu Sicil Müdürlüğü resmi senet düzenler ve bu Genel Yönetmeliğin II. bölümünün 4. maddesi uyarınca kat irtifakını ve kat mülkiyetini tescil eder.
2 – Toplu yapılardaki ortak alanlar ve Tcscili (resmi tescil)
Toplu yapıdaki ortak alanlar Kanunda aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;
(a) Toplu yapı içindeki arsa veya bağımsız bölümler, toplu yapı içindeki bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilebilir.
Toplu yapı içinde yer alan ve bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş ortak alan niteliğindeki arsa veya bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, toplu yapı içindeki diğer arsa, ada, parsel ve bağımsız bölümlerin numaraları yazılır.
Ortak alandan yararlanan bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, ortak alan olarak ayrılan parsel veya bağımsız bölümler ile bu parsel veya bağımsız bölümlerle ortak olan parsel veya bağımsız bölümlerin numaraları yazılacaktır.
(b) Toplu yapı içinde birden fazla binanın ortak sosyal ve altyapı tesisleri, üzerinde bulundukları arsa veya yapıya bakılmaksızın ilgili oldukları bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Burada sözü edilen ortak yer, bütün parsellerdeki kat maliklerinin, tek bir parseldeki kat maliklerinin veya toplu yapı içindeki tek bir birimdeki kat maliklerinin ortak kullanım alanı olabilir. Bu durum vaziyet planından, yönetim planından veya bina tasarımından açıkça anlaşılmalıdır. Aksi takdirde, ortak alanlarda böyle bir bölünme yapılmamışsa, bunlar toplu yapıdaki tüm bağımsız birimlerin ortak alanı sayılır ve kat malikleri burada arsa payları oranında mülkiyet hakkına sahip olur. Ortak alanlarda değişiklik yapılması ancak kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür.
